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Estamos en plena temporada estival, y las reservas de alquiler vacacional se incrementan notablemente, todo propietario debe tener en cuenta que los rendimientos obtenidos por alquilar una vivienda o una habitación en una plataforma digital de alojamiento como por ejemplo Airbnb, deben ser declarados.

Existe la obligación de tributar por alquiler vacacional como se tributa por cualquier otro tipo de alquiler, con una diferencia importante y es que no se podrá disfrutar de la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, que sí es aplicado a las viviendas residenciales alquiladas a larga duración.

🏛 👩🏻‍⚖️Algunos cambios normativos necesarios

El rápido crecimiento de los pisos de alquiler vacacional requería de una regulación legal de las plataformas digitales de alojamiento.

El 30 de diciembre de 2017 se publicaba en el BOE el Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, y el Real Decreto 1676/2009, de 13 de noviembre, por el que se regula el Consejo para la Defensa del Contribuyente.

Las plataformas digitales como parte intermediadora quedaban obligadas a informar sobre la cesión de uso de vivienda con fines turísticos presentando periódicamente una declaración informativa, en virtud de lo redactado en el nuevo artículo 54 ter del Real Decreto 1065/2007.

Esta declaración es importante y debe contener:

  • La identificación del titular de la vivienda cedida o del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda con fines turísticos, si fueren distintos.
  • La identificación del inmueble con especificación del número de referencia catastral.
  • La identificación de las personas o entidades cesionarias así como el número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
  • El importe percibido por el titular cedente o, en su caso, indicar su carácter gratuito.

Y los propietarios por su parte, tomaban conciencia del deber de incluir en su declaración de la Renta todos los ingresos obtenidos por alquiler vacacional, así como, de la posibilidad de descontar también los gastos soportados.

 

🌆 🏙 ¿Qué se considera alquiler vacacional?

Por alquiler vacacional entendemos la cesión del uso inmediato y temporal de una vivienda amueblada y equipada a cambio de un precio cierto.

El sector del turismo es una competencia atribuida a las Comunidades Autónomas, esto significa que cada Comunidad ejecuta su propia Norma sin que su regulación quede sometida a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De no existir una regulación autonómica específica, el alquiler vacacional se regirá por la normativa de arrendamientos para usos distintos al de vivienda,  porque este tipo de arrendamiento no está destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de un inquilino.

Recordar que los Ayuntamientos también inciden en el Ordenamiento de las viviendas de una Ciudad, así que de querer alquilar una vivienda con fines vacacionales siempre es aconsejable conocer antes la Normativa aplicable en el lugar donde radica el inmueble.

 

✔️¿Quién es el anfitrión principal en Airbnb?

El anfitrión habitualmente es el propietario, el administrador o el ocupante de la vivienda, es quién publica y administra el anuncio a través de su cuenta de Airbnb y está en contacto con los clientes antes, durante y después de la estancia, gestiona las valoraciones y evaluaciones que aparecen en su perfil.

En nuestro país el concepto de anfitrión está asociado a la obligación de registrarse como tal en las Consejerías o Registros de Turismo de algunas comunidades autónomas, tales como Andalucía, Islas Baleares, Asturias, Cataluña, Valencia, Navarra y Madrid.

Aconsejamos que antes de iniciar los trámites sea comprobada la posibilidad de hospedaje, es decir, que se cumple con la legislación impuesta en la Ciudad dónde radica el inmueble, en cuanto a los permisos debidos y a las normas de la comunidad de vecinos, puesto que a veces la normativa aplicada prohíbe el subarriendo o el alojamiento de clientes, incluso si la vivienda está hipotecada hay que consultar con la entidad financiera por si establece alguna restricción al respecto.

Recordar que cuando la vivienda es de VPO el subarriendo está prohibido, siempre debe ser solicitado el correspondiente permiso al Organismo competente.

La obligación de tributar por los rendimientos obtenidos del #AlquilerVacacional en Airbnb es aplicable a todos los titulares jurídicos de bienes inmuebles situados en nuestro país Clic para tuitear

 

🏩🏡 Tipos de alquiler vacacional

 Según los servicios prestados y de a quién se alquile, así se tributará.

  • Alquiler vacacional con servicios de hospedaje

Este tipo de alquiler va más allá de una mera puesta a disposición de un inmueble, porque normalmente implica servicios de recepción y atención continuada del huésped, limpieza periódica del inmueble y de las zonas comunes del propio edificio, cambio periódico de la ropa de cama y de baño, así como otros servicios análogos como la puesta de disposición de prensa y de alimentación, servicio de maletas etc.

  • Alquiler vacacional sin servicios de hospedaje

Este tipo de alquiler no ofrece servicios complementarios propios de la industria hotelera, se limita a un servicio de limpieza del inmueble a la entrada y salida de cada arrendatario, cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada arrendatario, servicios de asistencia técnica para eventuales reparaciones de fontanería, cerrajería, electricidad y electrodomésticos etc.

  •  Alquiler a una empresa o persona física para que lo gestione

En este caso se arrienda el inmueble a una sociedad o persona física la que gestiona el alquiler del inmueble, no se arrienda directamente al cliente.

 

💷 💰 Límites generales a la obligación de declarar los ingresos

 En la práctica existen algunos límites a la obligación de declarar, resultan ser los regulados en el artículo 96 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, significa que los contribuyentes no tienen que declarar por las rentas procedentes de determinadas fuentes y hasta determinadas cantidades, tanto para la tributación individual como conjunta:

  1. Límite de 22.000 euros por rendimientos íntegros del trabajo obtenidos de un único pagador, o bien, se reciba de más pagadores, y el segundo y siguientes paguen menos de 1.500 euros.
  2. Límite de 12.643 euros por rendimientos íntegros del trabajo obtenidos de más de un pagador o el segundo o siguientes paguen más de 1.500 euros.
  3. Límite conjunto de 1.600 euros por rendimientos íntegros del capital mobiliario y ganancias patrimoniales sometidos a retención o ingreso a cuenta.
  4. Límite conjunto de 1.000 euros por rentas inmobiliarias imputadas y subvenciones para la adquisición de viviendas de protección oficial o de precio tasado.

 

✔️Concepto de contribuyente según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Atendiendo al artículo 8 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, son contribuyentes por este impuesto:

  1. Las personas físicas que tengan su residencia habitual en territorio español.

El residente fiscal en España y titular jurídico del bien siempre tributará por los alquileres que obtenga de Airbnb de inmuebles ubicados en nuestro País. El residente fiscal en España con uno o varios inmuebles situados en el extranjero por los que recibe alquileres, también queda sujeto a tributación, con las deducciones debidas por los impuestos ya pagados en el país en el que esté situado dicho inmueble.

  1. Las personas físicas que tuviesen su residencia habitual en el extranjero por alguna de las circunstancias previstas en el artículo 10 de esta Ley

 

📄 📑¿Cómo tributar por alquiler vacacional?

Se consideran ingresos todos los rendimientos obtenidos de los hospedados, dichos rendimientos son siempre atribuidos a quién tenga la titularidad del inmueble, que conocerá de los detalles de cada ingreso por los resúmenes que facilitan las plataformas digitales.

Si se dispone de una vivienda o de una habitación en alquiler hay que declarar los ingresos generados de estos alquileres, puesto que son ganancias y están sometidas a tributación.

Según el tipo de alquiler vacacional que se desarrolla se podrá tributar por el Impuesto de Actividades Económicas, por el impuesto del valor añadido y/o el Impuesto sobre la renta de las personas físicas:

 

✔️Impuesto de Actividades Económicas (IAE)

Conforme a lo establecido en el artículo 82.1.c) de la Ley de Haciendas Locales están exentas del Impuesto de Actividades económicas aquellas personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.

Bajo esta premisa, la mayoría de los contribuyentes que realizan alquiler vacacional no tendrán que pagar por IAE, ahora bien, este factor que no les exime de las obligaciones de carácter censal (modelo 036 o 037).

Alquiler vacacional con servicios de hospedaje

El Grupo 685 de la sección primera de las Tarifas del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) clasifica la actividad de explotación de apartamentos turísticos Extrahoteleros.

Se encuadran en dicho grupo 685 los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan, objetivamente, la condición de hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping.

Alquiler vacacional sin servicios de hospedaje

La actividad propia del Epígrafe 861.1 de la sección primera de las Tarifas del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) clasifica la actividad de alquiler de viviendas.

Se encuadran en dicho epígrafe el alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o períodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino.

Alquiler a una empresa o persona física para que lo gestione

La actividad propia del Epígrafe 861.2 de la sección primera de las Tarifas del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) clasifica la actividad de alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP.

Se encuadran en dicho epígrafe los supuestos en los que una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando ésta su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación.

✔️Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Los servicios que prestan los empresarios quedan sujetos a IVA, y para la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendador tiene la condición de empresario.

El artículo 20.Uno.23 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido declara exento el alquiler de los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, exención que se extiende a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

Alquiler vacacional con servicios de hospedaje

Al prestarse servicios propios de la industria hotelera no se puede aplicar la exención, se debe emitir factura con IVA (10%) .

Alquiler vacacional sin servicios de hospedaje

Al alquilarse el inmueble sólo de manera temporal, la operación está exenta de IVA.

Si el inmueble se alquila a través de plataformas digitales como Airbnb, sí hay que pagar una comisión por el servicio que prestan, sujeto al tipo general del 21% de IVA, gasto que se deduce al calcular los rendimientos netos del arrendamiento.

Alquiler a una empresa o persona física que lo gestione

Sólo puede aplicarse la exención del artículo 20.Uno.23º cuando el uso como vivienda lo realiza necesariamente el arrendatario. Al cederse la vivienda a una empresa para que gestione el alquiler vacacional, hay que emitir factura al tipo general del 21%.

 

✔️Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas

Alquiler turístico con servicios de hospedaje

Cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera los rendimientos obtenidos se consideran rendimientos de actividades económicas.

Alquiler vacacional sin servicios de hospedaje

Cuando es alquilado el inmueble con fines vacacionales los rendimientos obtenidos se consideran rendimientos de capital inmobiliario, calculados por la diferencia entre ingresos íntegros y gastos deducibles.

Dos peculiaridades a tender en cuenta:

  • Los gastos no se pueden imputar en su totalidad, sólo por la parte proporcional al tiempo en el que se ha alquilado el inmueble.
  • No se puede aplicar la reducción del 60% a los rendimientos netos obtenidos, porque este tipo de alquiler no es destinado a satisfacer necesidades de vivienda permanente de un inquilino.

Alquiler a una empresa o persona física que lo gestione

El arrendador en este caso no ejercer una actividad económica, y declara los ingresos como rendimientos de capital inmobiliario, calculados por la diferencia entre los ingresos obtenidos en el año y los gastos ocasionados por el pago del IBI, tasa de basura, gastos de comunidad etc. Tampoco para estos casos cabe la posibilidad de aplicar la reducción del 60% a los rendimientos netos obtenidos.

 

✔️Exención general de hasta 1.000 euros al año al tributar por alquiler vacacional

Los anfitriones con rendimientos por alquileres vacacionales de hasta 1.000 euros al año, están exentos de la obligación de declarar estos ingresos.

En resumen y concluyendo nuestro artículo, los rendimientos de capital obtenidos como anfitrión de Airbnb son considerados ingresos imponibles y podrán estar sujetos a los diferentes impuestos que hemos indicado.

 

 Referencias normativas

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Verónica Cruz Tro

Abogada experta en laboral, fiscal derecho bancario en Audiolís. Webinars, ebooks, artículos y contenido en vídeo. Nada le para para hacer llegar el conocimiento a aquellos que estén interesados en seguir creciendo profesionalmente.